Droit Immobilier Commercial
Cette page a uniquement pour but de présenter brièvement le système d’achat immobilier en Angleterre et aux Pays de Galle.
Quel est l’intérêt de la propriété commerciale?
Un local commercial peut être acquis à des fins d’occupation par le propriétaire ou en tant qu’investissement.
L’achat peut inclure le fonds de commerce du vendeur, ce qui engendre des questions de propriété intellectuelle et de droit social. Si nécessaire, nous vous conseillerons sur la procédure à suivre afin d’obtenir une licence autorisant la vente de boissons alcoolisées.
Droits de propriété en Angleterre et aux Pays de Galles
Un entrepreneur peut utiliser un local commercial sous contrat de location (« Leasehold ») ou dont il a la propriété (« Freehold »).
Les baux commerciaux
La majorité des baux commerciaux sont d’une durée de 5 à 15 ans, mais peuvent inclure une clause de résiliation anticipée. La plupart des baux commerciaux sont transférables ; cependant l’accord préalable du bailleur est généralement requis. Lorsque le nouveau locataire est une jeune entreprise ou ne semble pas suffisamment lucrative, le bailleur peut exiger une garantie bancaire ou une caution.
Si le bail est daté du 31 Décembre 1995 ou précède cette date, le locataire cédant reste garant du locataire cessionnaire jusqu’à la fin du bail (même si ce dernier transfert à nouveau le bail à un tiers) et en conséquence le locataire cédant doit être indemnisé par le locataire cessionnaire.
Si le bail est daté du 1 Janvier 1996 ou d’une date ultérieure, le bailleur peut exiger du locataire cédant de garantir les obligations du locataire cessionnaire. Toutefois cette garantie s’arrête quand le locataire cessionnaire transfert le bail à son tour.
Lorsque le bail est d’une durée plus longue ou a une valeur particulière sur le marché, un pas de porte (ou prix « d’achat » du bail) peut être payable en sus du loyer, mais dans ce cas le loyer peut n’avoir qu’une valeur symbolique.
Lorsque le bail est d’une durée plus courte, le loyer sera au prix du marché prenant en compte la qualité de l’immeuble, les conditions du commerce local, et l’état de l’offre et de la demande pour un local commercial de même type et âge. Il peut être possible de négocier une période de location sans loyer.
Le contrat de bail va déterminer la répartition de la responsabilité entre le bailleur et le locataire pour la réparation et l’assurance du local et va imposer au locataire des obligations variées, notamment quant à l’usage du local.
L’achat d’un local commercial
Les locaux commerciaux sont habituellement achetés par le biais d’un agent immobilier ou d’une vente aux enchères.
Jusqu’à la signature et l’échange d’un contrat écrit (l’équivalent de la promesse de vente en droit français), chaque partie est habituellement libre de se rétracter. Durant cette première période, notre rôle est de s’assurer que le local est commercialisable, de négocier le contrat de bail et de faire un rapport écrit à notre client.
Il est traditionnel de verser un acompte d’une valeur de 5 à 10% du prix d’achat quand le contrat est signé et échangé. Le reste est versé quand l’achat est finalisé par acte formel, habituellement entre 14 et 28 jours plus tard.
Les personnes intéressées par les ventes aux enchères doivent être prévenues du fait que si leur offre est acceptée, elles seront d’ores et déjà engagées à acheter le local et ne pourront plus se rétracter. Il est donc essentiel de prendre conseil avant les enchères afin de vérifier que les conditions générales de vente et le local lui-même sont satisfaisants.
Aspect fiscal
La Taxe sur la Valeur Ajoutée peut-être due sur le prix d’achat d’un local commercial et peut aussi être due sur le loyer et autre paiement lié au bail.
Les droits d’enregistrement sont aussi dus lors de l’achat d’un bien immobilier quel qu’il soit.
La taxe foncière doit être payée aux autorités locales chaque année et peut être due que le local soit occupé ou non.